Bảo trì tòa chung cư duy trì sự an toàn của công trình

Khái niệm chung

Bảo trì, bảo hành công trình xây dựng là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác sử dụng. Nội dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình nhưng không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy mô công trình.

Mục đích của bảo trì công trình: Bảo trì để duy trì sự làm việc bình thường theo đúng thiết kế và kéo dài tuổi thọ công trình, đồng thời góp phần giảm chi phí thay thế và sửa chữa công trình. Bảo trì còn để hạn chế sự suy giảm tài sản vật chất theo yêu cầu của bên cho vay tài chính đầu tư ban đầu hoặc các đơn vị bảo hiểm công trình. Bảo trì để tối đa hóa các giá trị thẩm mỹ và kinh tế của tòa nhà cũng như cung cấp môi trường làm việc, sinh hoạt an toàn và hiệu quả cho người cư ngụ.

Tầm quan trọng của bảo trì công trình: Khi các công trình được đưa vào sử dụng, điều quan trọng là các tòa nhà tiếp tục được duy trì đúng cách để đảm bảo rằng chúng có thể hoạt động hiệu quả nhất có thể. Sự suy thoái của các tòa nhà do thiếu bảo trì có thể dẫn đến gánh nặng tài chính trong tương lai, gây ra các vấn đề về mặt pháp lý và các vấn đề liên quan khác dẫn đến ảnh hưởng đến việc sử dụng. Tìm hiểu các vấn đề của công trình và hiểu biết được về vật liệu cũng như kết cấu và các hệ thống cơ điện của nó là một việc hết sức quan trọng để có thể đưa ra được các biện pháp để duy trì chất lượng công trình và các chức năng làm việc hiệu quả.

Quy định chung về công tác bảo trì công trình xây dựng

Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau:

Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì; Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình.

Việc bảo trì công trình phải bảo đảm an toàn đối với công trình, người và tài sản. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình. Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt.

Chính phủ quy định chi tiết về bảo trì công trình xây dựng và trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng.

Những công việc và hạng mục bảo trì tòa nhà

Khi bảo trì tòa nhà, cần phải thực hiện đầy đủ các công việc như kiểm tra, quan trắc và kiểm tra chất lượng công trình, thường xuyên bảo dưỡng và sửa chữa trong tòa nhà nhưng vẫn phải đảm bảo giữ nguyên được công năng và quy mô của tòa nhà.

- Bảo trì hệ thống điện: Hệ thống điện chính là hệ thống kỹ thuật chủ chốt tại mọi tòa nhà chung cư, cung cấp nguồn điện phục vụ cho nhu cầu sử dụng của khách hàng cùng toàn bộ cư dân trong tòa nhà. Bên cạnh đó, hệ thống điện còn đảm bảo các hệ thống khác trong tòa nhà có thể vận hành đầy đủ và hiệu quả, bao gồm thang máy, hệ thống điều hòa thông gió, thông tin liên lạc, chiếu sáng… cùng các thiết bị khác sử dụng trong tòa nhà. Vì vậy, cần thường xuyên thực hiện bảo trì hệ thống điện định kỳ nhằm đảm bảo tòa nhà vận hành ổn định.

- Bảo trì hệ thống cấp thoát nước: Thường xuyên bảo trì hệ thống cấp thoát nước trong tòa nhà đúng định kỳ sẽ giúp tòa nhà có thể vận hành trơn tru hiệu quả hơn, đảm bảo cung cấp đầy đủ nước cho các hoạt động trong tòa nhà như: Cấp nước phục vụ sinh hoạt cho cả tòa nhà, cấp nước phục vụ các diện tích chung của tòa nhà, thoát nước thải sinh hoạt, thoát nước mưa, hỗ trợ công tác phòng cháy chữa cháy.

- Bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy: Thường xuyên bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy sẽ đảm bảo an toàn tối đa cho cư dân cùng khách hàng bên trong tòa nhà, đây cũng là hệ thống bắt buộc các tòa nhà phải thực hiện để đảm bảo tránh khỏi những sự cố cháy nổ ngoài ý muốn.

Bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy bao gồm hệ thống cảnh báo cháy nổ, hệ thống báo cháy, hệ thống chữa cháy tại chỗ như bình chữa cháy, bơm cứu hỏa, vòi phun…đều cần được bảo trì thường xuyên để có thể xử lý được các tình huống, sự cố khẩn cấp trong tòa nhà.

- Thường xuyên bảo trì hệ thống thang máy và thang cuốn: bảo trì hệ thống thang máy và thang cuốn sẽ giúp tòa nhà vận hành ổn định và trơn tru, bao gồm các hệ thống thang máy, thang chở rác, thang cuốn… Đặc biệt với các tòa nhà cao tầng, việc bảo trì các hệ thống thang máy càng cần thiết, đảm bảo giúp cư dân cùng khách hàng di chuyển trong tòa nhà thuận tiện và an toàn.

- Bảo trì các hệ thống thông tin và camera: Hệ thống thông tin nội bộ như những thiết bị truyền tải thông tin, hệ thống camera an ninh CCTV, mạng điện thoại nội bộ….đều cần được thực hiện bảo trì bảo dưỡng định kỳ và thường xuyên. Những hệ thống thông tin và camera đảm bảo tòa nhà hoạt động an toàn, hiệu quả hơn.

- Bảo trì hệ thống thông gió và điều hòa: Hệ thống điều hòa thông gió giúp điều tiết chất lượng không khí và nhiệt độ bên trong tòa nhà, nâng cao sự tiện nghi, thoải mái cho cư dân và khách hàng của tòa nhà. Ngoài ra, hệ thống này còn hỗ trợ cứu hỏa bằng cách kiểm soát áp suất không khí các diện tích kín, không thông khí như hành lang, tầng hầm. Vì vậy, thường xuyên bảo trì hệ thống thông gió và điều hòa sẽ giúp tòa nhà vận hành tốt hơn.

- Bảo trì hệ thống quản lý: Đối với những tòa nhà cao tầng, tòa nhà có quy mô lớn thường sử dụng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh bằng công nghệ cao, đây là hệ thống được ứng dụng vào quy trình quản  lý vận hành tòa nhà, giúp ban quản lý tòa nhà thiết lập chu kỳ hoạt động của các thiết bị kỹ thuật nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động của chúng. Vì vậy, bảo trì hệ thống quản lý tòa nhà sẽ giúp ban quản lý có thể xử lý tốt được những tình huống khẩn cấp, cũng như cảnh báo nguy cơ khi vận hành các thiết bị kỹ thuật, nhằm đưa ra kế hoạch bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà hiệu quả, giúp quản lý rủi ro nhà chung cư tốt hơn.

- Bảo trì các hạng mục xây dựng: Ngoài các hệ thống trên, hệ thống kỹ thuật tòa nhà còn bao gồm cả các hạng mục xây dựng liên quan đến kỹ thuật như hệ thống giao thông tiếp cận tòa nhà, hệ thống xử lý rác thải cũng cần được bảo trì.

Các hình thức bảo trì công trình xây dựng

Bảo trì có vai trò rất quan trọng đối với quá trình vận hành, sử dụng. Có 5 hình thức bảo trì tòa nhà mà chúng ta cần quan tâm đó là:

- Bảo trì thường xuyên: Đây là hình thức bảo trì quan trọng nhất nhưng hay bị các đơn vị đầu tư bỏ qua, lơ là nhất bởi nó đòi hỏi thực hiện thường xuyên, liên tục theo định kỳ hàng ngày, hàng tuần và hàng tháng. Theo đó, tất cả các hạng mục kỹ thuật, công trình đều được bảo trì, vệ sinh sạch sẽ.

- Bảo dưỡng ngăn ngừa rủi ro: Việc bảo dưỡng này nhằm phát hiện ra các nguy cơ tiềm ẩn trong tòa nhà để sớm có hướng khắc phục kịp thời. Đó có thể là việc thay bộ lọc không khí, kiểm tra hệ thống bơm nước, kiểm tra hệ thống báo động, PCCC…

- Bảo trì sửa chữa: Hình thức bảo trì này nhằm khắc phục nhanh chóng những lỗi phát sinh, nêu cao tính nhận thức của chủ đầu tư về việc bảo trì chung cư, bảo trì tòa nhà thường xuyên, định kỳ. Sửa chữa định kỳ công trình bao gồm sửa chữa hư hỏng hoặc thay thế bộ phận công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình bị hư hỏng được thực hiện định kỳ theo quy định của quy trình bảo trì; Sửa chữa đột xuất công trình được thực hiện khi bộ phận công trình, công trình bị hư hỏng do chịu tác động đột xuất như gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy và những tác động đột xuất khác hoặc khi bộ phận công trình, công trình có biểu hiện xuống cấp ảnh hưởng đến an toàn sử dụng, vận hành, khai thác công trình.

- Bảo trì thẩm mỹ: Đây là loại hình bảo trì được tiến hành trong quá trình chuẩn bị đón cư dân đến sinh sống. Nó bao gồm các hoạt động như thay thảm mới, sơn lại tường, lắp đặt các trang thiết bị chiếu sáng mới…Công việc này đòi hỏi phải được thực hiện thường xuyên trong suốt khoảng thời gian khách thuê nhà, thuê căn hộ.

- Bảo trì trì hoãn: Trong trường hợp đơn vị đầu tư không có đủ ngân sách thì việc tạm thời ngừng bảo trì trong một thời gian ngắn là điều cần thiết. Điều này giúp cho chủ đầu tư có thêm thời gian để bổ sung ngân sách mà vẫn có thể kiểm soát được những rủi ro có thể xảy ra.

Quy trình bảo trì tòa nhà

Để bảo trì công trình hiệu quả, cần có giải pháp xây dựng quy trình bảo trì tòa nhà khoa học và hiệu quả hơn, bao gồm:

- Lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình:

Trước khi bảo trì tòa nhà cần có giải pháp lập và phê duyệt quy trì bảo trì tòa nhà, trong đó nhà thầu thiết kế có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tư hoặc ban quản lý công trình bảo trì công trình, bộ phận công trình do mình thiết kế. Nhà thầu cung cấp thiết bị do mình cung cấp. Chủ đầu tư cũng có thể thuê một tổ chức uy tín lập quy trình bảo trì. Còn chủ đầu tư hay ban quản lý phải tiến hành thẩm định và phê duyệt quy trình bảo trì tòa nhà trước khi công trình được đưa vào sử dụng.

- Lập kế hoạch và dự toán kinh phí bảo trì công trình:

Bởi vì kế hoạch bảo trì tòa nhà cần phải được thực hiện hàng năm, vì vậy cần phải có kế hoạch dự toán kinh phí bảo trì tòa nhà, trong đó kế hoạch bảo trì tòa nhà cũng cần phải có đầy đủ danh sách công việc cần thực hiện, thời gian bảo trì từng hạng mục, cách thức thực hiện cho tới chi phí, đội ngũ nhân sự chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp… để đảm bảo tòa nhà được bảo trì đúng quy trình.

- Thực hiện bảo trì và quản lý chất lượng công việc bảo trì:

Khi tiến hành bảo trì tòa nhà, chủ đầu tư hay ban quản lý cần phải quản lý chất lượng công việc bảo trì chặt chẽ, bao gồm việc kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa hay thuê đơn vị có đủ năng lực thực hiện. Ban quản lý cần thường xuyên đánh giá và phát hiện những dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp để bảo dưỡng và sửa chữa.

- Đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình:

Sau khi bảo trì, đơn vị chịu trách nhiệm về việc bảo trì cần tổ chức đánh giá mức độ an toàn khả năng chịu lực và an toàn vận hành công trình. Việc này vô cùng cần thiết vì giúp đảm bảo an toàn và hiệu suất khi người dùng khai thác và sử dụng công trình.

- Lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình:

Hồ sơ bảo trì tòa nhà bao gồm tài liệu phục vụ công tác bảo trì, kế hoạch bảo trì, kết quả kiểm tra, kết quả sửa chữa và bảo dưỡng, kết quả kiểm định chất lượng công trình sau bảo trì…

Bởi vì công tác bảo trì tòa nhà có quá nhiều hạng mục cần thực hiện, vì vậy, để quản lý tốt công việc bảo trì và đảm bảo đúng quy trình bảo trì, đơn vị quản lý vận hành cần có giải pháp ứng dụng công nghệ vào quản lý vận hành để đảm bảo công tác bảo trì diễn ra trơn tru và hiệu quả hơn.

Bảo trì góp phần duy trì sự làm việc bình thường theo đúng thiết kế và kéo dài tuổi thọ công trình, đồng thời góp phần giảm chi phí thay thế và sửa chữa công trình. Để hiểu và có một cách nhìn nhận đầy đủ về công tác bảo trì tòa nhà, bài viết đã trình bày những khái niệm và tầm quan trọng của công tác bảo trì, những quy định về công tác bảo trì, những công việc và hạng mục công trình cần bảo trì, các phương pháp và quy trình bảo trì tòa nhà chung cư.

Tạp chí Xây dựng & Đô thị, Số 71/2020